Tapu iptal ve tescil davaları, hukukumuzda en sık rastlanan dava türlerinden biri olup önemi ve sıkça sorulması sebebiyle tarafımızca bilgilendirici bir yazı kaleme alınmak istenmiştir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Bilindiği üzere; taşınmazlara ilişkin mülkiyet bilgileri tapu kütüğündeki kayıtlarda yazılıdır. Ancak kimi zaman bu tapu kütüğündeki kayıtların gerçeği yansıtmaması söz konusu olabilmektedir. Hukukumuzda bu durum için yolsuz tescil kavramı kullanılmaktadır. Yolsuz tescil ise Kanunda; “bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil” şeklinde tanımlanmıştır.
Tapu iptal ve tescil davalarının asıl sebebi çoğu zaman; tapu kaydında malik olarak görünen kişinin mülkiyeti kazanmasına esas olan işlemin geçersiz veya hukuka aykırı olmasıdır. Eğer ki; bir kişi, taşınmazın mülkiyetini hukuka aykırı olarak elde etmiş ise bu durumda o kişiye karşı tapu iptal ve tescil davasının açılması mümkün olacaktır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Tapu kaydındaki yolsuz tescil sebebiyle hakkı zedelenen ve menfaati olan herkes tapu iptal ve tescil davasını açabilir. Yani tapuda aslında kendisinin malik olarak gösterilmesi gerektiğini iddia eden gerçek malikler bu davayı açabileceği gibi tapu kaydının düzeltilmesinde menfaati olan kimseler de işbu davayı açabilirler.
Örneğin; kendisine miras bırakan kişiye ait olan bir taşınmazın maliki olarak tapuda başkası görünmekteyse, mirasçının o taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açması mümkündür. Çünkü tapu kaydının düzeltilmesinde mirasçının menfaati bulunmaktadır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI KİME KARŞI AÇILIR?
Tapu iptal ve tescil davaları, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye karşı açılmalıdır. Ancak tapuda malik olarak görünen kişi vefat etmişse; bu halde davanın vefat eden malikin mirasçılarına karşı açılması da pekala mümkündür.
Tapu iptal ve tescil sebeplerinden birisi de olağanüstü zamanaşımı sebebiyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu sebeple açılacak davalarda ise Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi gereğince; Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisinin (örneğin belediye) de davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Tapu iptal ve tescil davaları bakımından görevli ve yetkili mahkeme; dava konusu taşınmaz malın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Dava konusu taşınmaz nerede ise davanın da oradaki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Bu bir kesin yetki kuralıdır. Zira; mülkiyet hakkı ayni bir hak olup taşınmazın aynından kaynaklanan davalar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri kesin yetkilidir. O sebeple; örneğin Elazığ’da bulunan bir taşınmaz için İstanbul’da dava açılması söz konusu değildir. Ancak dava konusu birden fazla taşınmaz var ise, tüm taşınmazlar için taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması mümkündür.
TAPU İPTAL VE TESCİL SEBEPLERİ (TAPU İPTAL VE TESCİL DAVA ÇEŞİTLERİ)
Kanunda tapu iptal ve tescil sebepleri sınırlı olarak sayılmamıştır. Yani tapudaki kaydı gerçeğe aykırı hale getiren her türlü nedenle tapu iptal ve tescil davasının açılması mümkündür. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve Yargıtay kararlarına konu olan başlıca tapu iptal ve tescil sebepleri şu şekilde sıralanabilir:
1. Ehliyetsizlik Sebebiyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukukumuzda; kişinin hukuki işlemler yapabilmesi için o hukuki işlemi yapmaya ehil olması gerekmektedir. Kişinin hukuki işlem yapmasını engelleyen başlıca ehliyetsizlik sebepleri ise; ayırt etme gücünün bulunmaması, yaş küçüklüğü ve kişinin kısıtlı olmasıdır. Eğer taşınmazı devreden kişinin ehliyetsizliği söz konusu ise, işbu taşınmaza ilişkin devir/satış işleminin iptal edilmesi de mümkündür.
Örneğin; ilerlemiş yaşı veya akıl hastalığı sebebiyle ayırt etme gücü bulunmayan bir kimsenin yaptığı devir/satış işlemi geçersiz olup bu sebeple tapu iptal ve tescil davası açılarak ilgili tapu kaydının iptalinin sağlanması mümkün olabilmektedir.
2. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Kimi zaman taşınmazların satışını malik olan kişinin değil de vekalet verdiği kişinin (vekilinin) yapması da söz konusu olmaktadır. Ancak taşınmazın satışı konusunda yetkilendirilen vekilin bu satış işlemini yaparken kendisini vekil tayin eden kişinin haklarını gözetmesi ve özen yükümlülüğüne uygun olarak hareket etmesi gerekmektedir.
Bu sebeple; örneğin taşınmazı satmakla yetkili olan vekil, taşınmaz malikinin haklarını zedeleyecek şekilde taşınmazı kendisine satarsa veya taşınmazı değerinin çok altında bir bedelle satarsa vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davasının açılması gündeme gelebilmektedir.
Burada önemle ifade etmek gerekir ki; vekile verilen vekaletnamede taşınmazı dilediği bedele, dilediği kişilere satma yetkisi verilmiş olsa dahi vekil yine de taşınmazı değerinde satmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yöndedir.
3. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma); bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yapmış olduğu karşılıksız kazandırmaları satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermesidir.
Yani miras bırakanın sağlığında (henüz vefat etmeden) maliki olduğu taşınmazları mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla diğer mirasçılarına veya üçüncü kişilere devretmesi halinde; miras hakkı zedelenen mirasçıların muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açması mümkündür.
Burada da önemle ifade etmek gerekir ki; mirasbırakan kişi vefat etmeden mirasçı sıfatı kazanılamayacağı için bu davanın mirasbırakan kişi ölmeden açılması mümkün değildir.
4. Aile Konutu Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutu; eşlerin ortak hayatlarını birlikte sürdürdükleri ve varsa çocuklarıyla birlikte yaşadıkları konuttur ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre; eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetmesi, aile konutunu devretmesi veya aile konutu üzerindeki hakları devretmesi mümkün değildir.
Dolayısıyla aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazın diğer eşin rızası alınmadan satılması/devredilmesi halinde; rızası alınmayan diğer eş aile konutu olması sebebiyle satışın geçersiz olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.
5. Olağan Veya Olağanüstü Zamanaşımı Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Olağan Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılmasını düzenleyen TMK.m.712’ye göre;
“ Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılmasını düzenleyen TMK.m.713’e göre ise;
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
İşte TMK’nın 712. ve 713. maddelerinde sayılan koşulların gerçekleşmesi halinde, şartları taşıyan kimselerin zamanaşımı sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açma hakları bulunmaktadır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NE ZAMANA KADAR AÇILABİLİR?
Tapu iptal ve tescil davaları bakımından hukukumuzda herhangi bir zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre öngörülmediğinden tapu iptal ve tescil davasının herhangi bir süre sınırına takılmaksızın her zaman için açılması mümkündür.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI KESİNLEŞMEDEN İCRA EDİLEBİLİR Mİ?
Tapu iptal ve tescil davası bir ayni hak olan mülkiyet hakkında ilişkin olduğu için ve ayni haklara ilişkin davalar kesinleşmeden icra edilemediği için ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu karar istinaf ve temyiz aşamalarından geçip kesinleşmeden icra edilemez. Kararın istinaf ve temyiz aşamalarından geçip kesinleşmesinden sonra ise artık tapu kaydının düzeltilmesi mümkün hale gelmektedir.
Comments